👉 Trả lời nhanh: Tờ khai Mẫu 01/BĐS (ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC) là mẫu biểu khai thuế bắt buộc đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà, shophouse, mặt bằng kinh doanh. Để thực hiện online, bạn tải ứng dụng eTax Mobile của Tổng cục Thuế, đăng nhập bằng tài khoản Thuế cá nhân liên kết VNeID định danh cấp 2, chọn mục "Khai thuế" → "Khai thuế cho thuê tài sản" và tiến hành nhập thông tin hợp đồng. Xem chi tiết cẩm nang tối ưu cấu trúc tài sản tại Tối ưu Thuế BĐS Cao cấp.
1. Khi nào bạn bắt buộc phải nộp Tờ khai Mẫu 01/BĐS?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ năm 2026, mọi cá nhân phát sinh doanh thu từ việc cho thuê tài sản (bao gồm nhà ở, mặt bằng thương mại, căn hộ chung cư, nhà xưởng) có tổng doanh thu từ 1 tỷ VNĐ/năm trở lên đều có nghĩa vụ kê khai và đóng thuế phẳng 10% (gồm 5% Thuế giá trị gia tăng - GTGT và 5% Thuế thu nhập cá nhân - TNCN).
Trong trường hợp doanh thu cho thuê dưới 1 tỷ VNĐ/năm, chủ nhà được miễn cả hai loại thuế này, tuy nhiên nếu bên thuê là doanh nghiệp và yêu cầu cung cấp hồ sơ để hạch toán chi phí đi thuê hợp lệ, chủ nhà vẫn cần đăng ký thông tin hợp đồng trên hệ thống để cơ quan thuế địa phương ghi nhận trạng thái.
🧮 Công cụ Cảnh báo & Ước tính Phạt Chậm Nộp Tờ khai Mẫu 01/BĐS
(Dựa trên quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP)
2. Từng bước điền Mẫu 01/BĐS trên ứng dụng eTax Mobile
Để kê khai thuế online nhanh chóng qua điện thoại, hãy thực hiện theo trình tự 4 bước sau:
Bước 1: Đăng nhập và Truy cập Tờ khai cho thuê
Tải ứng dụng eTax Mobile trên App Store hoặc Google Play. Đăng nhập bằng Mã số thuế cá nhân (hoặc tài khoản VNeID cấp 2). Tại màn hình trang chủ, chọn menu "Khai thuế" → chọn tiếp "Khai thuế cho thuê tài sản".
Bước 2: Nhập thông tin chi tiết Hợp đồng
Nhấp nút "Thêm mới hợp đồng" và điền chính xác các trường bắt buộc:
- Số hợp đồng & Ngày ký: Ghi đúng theo văn bản hợp đồng đã thỏa thuận.
- Thông tin bên thuê: Tên doanh nghiệp (hoặc cá nhân thuê) và đặc biệt phải nhập chính xác Mã số thuế bên thuê. Việc này phục vụ đối soát chéo hóa đơn tự động.
- Địa chỉ tài sản cho thuê: Chọn đúng tỉnh/thành phố, quận/huyện nơi có nhà cho thuê.
Bước 3: Khai thông tin Phụ lục và Doanh thu
Nhập doanh thu tháng dựa trên hợp đồng. Hệ thống sẽ tự động hạch toán số thuế tương ứng dựa trên cấu trúc thuế suất phẳng:
- Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế × 5%
- Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế × 5%
Bước 4: Tra cứu phê duyệt tờ khai và Nộp thuế
Sau khi gửi tờ khai, bạn sẽ nhận được tin nhắn SMS chứa mã giao dịch điện tử và thông báo phê duyệt từ cơ quan thuế trong vòng 24 giờ.
Nếu bạn là người đi làm nhận tiền lương, tiền công và cần tự làm quyết toán thuế thu nhập cá nhân online, hãy đọc hướng dẫn eTax Mobile từng bước của chúng tôi.
Hướng dẫn quyết toán thuế eTax Mobile từng bước →3. Điểm mù và Rủi ro thanh tra hồi tố thuế cho thuê nhà 2026
Từ năm 2026, cơ chế quản lý thuế áp dụng công nghệ AI tự động truy vết dòng tiền giao dịch ngân hàng của chủ tài sản và đối chiếu với quyết toán thuế TNDN của doanh nghiệp đi thuê.
Nếu bạn đang có mức doanh thu cho thuê bất động sản dòng tiền lớn (trên 500 triệu VNĐ/năm hoặc sở hữu danh mục nhiều tài sản cho thuê thương mại), biểu thuế phẳng 10% cá nhân sẽ bộc lộ khuyết điểm cực kỳ lớn: Không được khấu trừ bất kỳ chi phí vận hành nào (lương quản lý, chi phí lãi vay mua nhà, khấu hao xây dựng...).
4. Câu hỏi thường gặp về Mẫu 01/BĐS trên eTax Mobile (FAQ)
Thời hạn nộp tờ khai Mẫu 01/BĐS đối với hoạt động cho thuê tài sản là khi nào?
Theo quy định, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán ghi trên hợp đồng. Bạn có thể sử dụng thêm Máy tính thuế cho thuê BĐS để chủ động hạch toán số thuế phải nộp.
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ/năm có phải nộp tờ khai Mẫu 01/BĐS trên eTax Mobile không?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản dưới 1 tỷ đồng/năm thuộc diện được miễn thuế GTGT và thuế TNCN, tuy nhiên vẫn phải thực hiện đăng ký mã số thuế và nộp tờ khai khai báo ban đầu với cơ quan quản lý thuế để ghi nhận trạng thái tài sản hợp lệ. Tham khảo thêm chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản 2026.
Mức phạt chậm nộp tờ khai Mẫu 01/BĐS là bao nhiêu?
Mức phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP trên Thư Viện Pháp Luật dao động từ phạt cảnh cáo (nếu chậm nộp dưới 5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ) đến phạt tiền từ 2.000.000đ - 15.000.000đ đối với hành vi chậm nộp từ 1 ngày đến trên 90 ngày. Độc giả cũng có thể xem hướng dẫn tại Công cụ tính thuế TNCN 2026.
Đăng ký Tư vấn Tối ưu hóa Thuế & Hoạch định Pháp nhân FHC
Dành riêng cho chủ sở hữu tài sản có doanh thu cho thuê lớn cần tư vấn bảo mật cấu trúc pháp nhân & phòng ngừa hồi tố thuế.